Pęknięta rura podczas wiercenia, uszkodzona podłoga, zalane mieszkanie sąsiada albo zniszczona winda to tylko niektóre szkody, do których może dojść podczas remontu. Ustalenie odpowiedzialności nie zawsze jest proste. Znaczenie mają przyczyna zdarzenia, zakres zleconych prac, treść umowy oraz to, kto faktycznie popełnił błąd.
Osoby porównujące ubezpieczenia w Gdyni powinny sprawdzić, czy polisa mieszkaniowa obejmuje szkody powstałe podczas remontu oraz czy OC w życiu prywatnym chroni właściciela przed roszczeniami sąsiadów. Równie istotne jest ustalenie, czy wynajęta ekipa posiada własne OC działalności gospodarczej obejmujące wykonywane prace.
Przy wyborze ubezpieczenia w Szczecinie warto zweryfikować również ochronę elementów stałych, ruchomości domowych i części lokalu przekazanych wykonawcy. Standardowa polisa mieszkaniowa nie zawsze obejmie każde uszkodzenie powstałe wskutek wadliwego wykonania usługi, a odpowiedzialność może ostatecznie spoczywać na firmie remontowej.
Najczęściej za szkodę odpowiada ten podmiot, którego działanie lub zaniedbanie doprowadziło do jej powstania. W praktyce trzeba jednak odróżnić odpowiedzialność wykonawcy wobec właściciela mieszkania, odpowiedzialność za szkody wyrządzone sąsiadom oraz ochronę zapewnianą przez poszczególne ubezpieczenia.
Kto odpowiada, gdy ekipa uszkodzi remontowane mieszkanie?
Jeżeli wykonawca zniszczy podłogę, drzwi, okna, wyposażenie albo instalację należącą do właściciela, podstawą roszczeń może być nienależyte wykonanie zawartej umowy.
Zgodnie z art. 471 Kodeksu cywilnego dłużnik jest zobowiązany do naprawienia szkody wynikającej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że zdarzenie było następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności. Oznacza to, że firma remontowa może odpowiadać nie tylko za źle wykonane prace, ale również za uszkodzenia powstałe przy ich wykonywaniu.
Przykładem może być zarysowanie nowej podłogi podczas wnoszenia materiałów, przewiercenie przewodu elektrycznego, uszkodzenie armatury albo zalanie zabudowy kuchennej wskutek nieprawidłowego podłączenia instalacji.
Właściciel powinien wykazać, że szkoda powstała podczas realizacji zlecenia oraz że istnieje związek pomiędzy działaniem wykonawcy a uszkodzeniem. Pomagają w tym zdjęcia wykonane przed rozpoczęciem remontu, pisemna umowa, zakres robót, korespondencja oraz protokół opisujący zdarzenie.
Czy główny wykonawca odpowiada za swoich pracowników i podwykonawców?
Zlecenie części prac innej osobie nie musi zwalniać głównego wykonawcy z odpowiedzialności wobec klienta. Kodeks cywilny przewiduje, że dłużnik odpowiada jak za własne działanie za osoby, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, oraz za podmioty, którym jego wykonanie powierza.
Jeżeli właściciel zawarł umowę z jedną firmą remontową, nie powinien być zmuszany do samodzielnego ustalania, który pracownik lub dalszy podwykonawca popełnił błąd. Roszczenie może zostać skierowane do przedsiębiorcy będącego stroną umowy.
Wewnętrzne rozliczenia pomiędzy głównym wykonawcą a hydraulikiem, elektrykiem lub innym podwykonawcą są odrębną kwestią. Dla właściciela najważniejsze jest ustalenie, komu formalnie zlecił remont i kto przyjął odpowiedzialność za jego realizację.
Sytuacja może być bardziej skomplikowana, gdy właściciel samodzielnie podpisuje osobne umowy z kilkoma fachowcami. Wtedy trzeba ustalić, który zakres robót doprowadził do szkody.
Najczęstsze szkody powstające podczas remontu
W czasie remontu może dojść zarówno do drobnych uszkodzeń, jak i zdarzeń obejmujących kilka mieszkań lub części wspólne budynku. Najczęstsze problemy to:
- przewiercenie przewodu elektrycznego, instalacji wodnej albo ogrzewania;
- zalanie własnego mieszkania lub lokalu położonego niżej;
- uszkodzenie podłóg, schodów, drzwi, okien i zabudowy;
- zniszczenie wyposażenia pozostawionego w remontowanych pomieszczeniach;
- powstanie pęknięć w ścianach, stropie albo okładzinach;
- uszkodzenie instalacji wentylacyjnej, gazowej lub kominowej;
- zarysowanie windy, klatki schodowej albo drzwi wejściowych;
- pozostawienie gruzu powodującego uraz osoby trzeciej;
- zaprószenie ognia podczas cięcia, spawania lub używania urządzeń elektrycznych;
- szkody ujawnione dopiero po zakończeniu prac, takie jak powolny wyciek lub wadliwe podłączenie.
Nie każda usterka będzie jednocześnie szkodą ubezpieczeniową. Krzywo ułożone płytki, niewłaściwy kolor ściany albo nierówno wykonana zabudowa oznaczają przede wszystkim wadliwe wykonanie umowy. Polisa OC wykonawcy może obejmować szkody w mieniu, ale często nie finansuje samego poprawienia źle wykonanej usługi.
Kto odpowiada za zalanie mieszkania sąsiada?
Jeżeli pracownik demontujący instalację uszkodzi rurę, a woda przedostanie się do lokalu położonego niżej, trzeba ustalić bezpośrednią przyczynę zdarzenia.
Wobec sąsiada odpowiedzialność może ponosić sprawca szkody na podstawie ogólnej zasady określonej w art. 415 Kodeksu cywilnego. Przepis stanowi, że osoba, która z własnej winy wyrządziła drugiemu szkodę, jest zobowiązana ją naprawić.
Właściciel mieszkania może jednak zostać pierwszą osobą, do której zgłosi się poszkodowany sąsiad lub zarządca budynku. Nie oznacza to jeszcze, że właściciel zawsze ponosi ostateczną odpowiedzialność finansową.
Jeżeli przyczyną był jednoznaczny błąd profesjonalnej ekipy, roszczenie może zostać skierowane do wykonawcy albo bezpośrednio do jego ubezpieczyciela OC. Jeżeli natomiast właściciel nakazał wykonanie prac w niebezpieczny sposób, przekazał błędne informacje o instalacjach albo zatrudnił przypadkową osobę do czynności wymagających odpowiednich kwalifikacji, ocena odpowiedzialności może wyglądać inaczej.
Czy właściciel odpowiada za błędy wynajętej firmy?
Sam fakt zlecenia remontu profesjonalnemu wykonawcy nie oznacza automatycznie, że właściciel odpowiada za każdy błąd ekipy.
Art. 429 Kodeksu cywilnego przewiduje, że osoba powierzająca wykonanie czynności może uwolnić się od odpowiedzialności, jeśli nie ponosi winy w wyborze albo powierzyła zadanie przedsiębiorstwu zawodowo zajmującemu się danymi czynnościami. Każdy przypadek wymaga jednak oceny konkretnych okoliczności.
Inaczej może wyglądać sytuacja, gdy osoba wykonująca prace pozostaje pod bezpośrednim kierownictwem właściciela i ma obowiązek stosować się do jego wskazówek. Art. 430 Kodeksu cywilnego przewiduje odpowiedzialność powierzającego za osobę wykonującą czynność pod jego kierownictwem.
W praktyce inaczej ocenia się zatrudnienie niezależnej, profesjonalnej firmy, a inaczej zlecenie prac osobie działającej bez własnej organizacji, narzędzi i samodzielności.
Czy ekipa odpowiada za szkody w częściach wspólnych?
Firma remontowa może odpowiadać również za uszkodzenia poza samym lokalem. Dotyczy to między innymi windy, klatki schodowej, drzwi wejściowych, elewacji, pionów instalacyjnych i innych elementów należących do wspólnoty lub spółdzielni.
Jeżeli ekipa porysuje windę podczas transportowania gruzu albo uszkodzi ścianę na klatce schodowej, zarządca może skierować roszczenie do właściciela lokalu, wykonawcy lub ubezpieczyciela podmiotu odpowiedzialnego. Ostateczne ustalenie zależy od przyczyny szkody i zasad obowiązujących w budynku.
Przed rozpoczęciem robót warto ustalić z administracją sposób zabezpieczenia windy i ciągów komunikacyjnych, godziny prowadzenia hałaśliwych prac oraz zasady wynoszenia odpadów.
Jeżeli wykonawca korzysta z windy, warto sporządzić zdjęcia jej wnętrza przed rozpoczęciem remontu. Pozwala to później odróżnić nowe uszkodzenia od zarysowań istniejących już wcześniej.
A jeśli szkoda wynika z awarii części wspólnej?
Nie każde zalanie albo uszkodzenie ujawnione podczas remontu zostało spowodowane przez ekipę. W czasie demontażu zabudowy może zostać wykryty przeciek pionu należącego do części wspólnej, wada konstrukcyjna albo wcześniejsze uszkodzenie instalacji.
Jeżeli bezpośrednią przyczyną szkody była awaria elementu zarządzanego przez wspólnotę lub spółdzielnię, odpowiedzialność może spoczywać na podmiocie zobowiązanym do jego utrzymania. Sam fakt, że problem ujawnił się podczas remontu, nie przesądza jeszcze o winie wykonawcy.
W takiej sytuacji szczególnego znaczenia nabiera dokumentacja. Należy przerwać prace w danym miejscu, wykonać zdjęcia i zawiadomić zarządcę przed dokonaniem zmian utrudniających ustalenie pierwotnej przyczyny.
Czy polisa mieszkaniowa pokryje szkody wykonane przez ekipę?
Polisa właściciela może zadziałać, jeżeli uszkodzenie mieści się w zakresie ubezpieczenia mienia. Nie każda umowa obejmuje jednak szkody powstałe podczas prac remontowych, przebudowy albo ingerencji w instalacje.
Znaczenie ma to, czy mieszkanie zostało objęte ochroną w formule ryzyk nazwanych, czy w szerszym wariancie „all risks”. Nawet szeroka polisa zawiera wyłączenia, które mogą dotyczyć między innymi wadliwego wykonania prac, stopniowego działania wilgoci, błędów konstrukcyjnych lub robót wymagających zgłoszenia, jeśli przeprowadzono je niezgodnie z przepisami.
Rzecznik Finansowy podkreśla, że po przeprowadzeniu remontu należy aktualizować sumy i zakres ochrony, ponieważ wzrost wartości elementów stałych oraz wyposażenia może prowadzić do niedoubezpieczenia.
Przed rozpoczęciem większych prac warto zapytać ubezpieczyciela, czy remont należy zgłosić oraz czy w okresie jego prowadzenia obowiązują dodatkowe ograniczenia.
Wypłata z własnej polisy a odpowiedzialność wykonawcy
Właściciel nie zawsze musi czekać, aż firma remontowa dobrowolnie pokryje koszty. Jeżeli szkoda jest objęta jego ubezpieczeniem mieszkania, może zgłosić ją do własnego ubezpieczyciela.
Po wypłacie odszkodowania roszczenie wobec osoby odpowiedzialnej może przejść na ubezpieczyciela do wysokości wypłaconej kwoty. Jest to tak zwany regres ubezpieczeniowy, wynikający z art. 828 Kodeksu cywilnego.
W praktyce ubezpieczyciel właściciela może pokryć objęte umową szkody, a następnie dochodzić zwrotu od firmy remontowej albo jej ubezpieczyciela OC.
Jeżeli odszkodowanie pokryło tylko część straty, właściciel może dochodzić pozostałej kwoty bezpośrednio od odpowiedzialnego wykonawcy.
Jak działa OC firmy remontowej?
Ubezpieczenie OC przedsiębiorcy może obejmować odpowiedzialność za szkody wyrządzone w związku z prowadzoną działalnością oraz niewłaściwym wykonaniem umowy.
Zgodnie z art. 822 Kodeksu cywilnego ubezpieczyciel zobowiązuje się do zapłaty odszkodowania za szkody wyrządzone osobom trzecim, za które odpowiedzialność ponosi ubezpieczony. Poszkodowany może dochodzić roszczenia bezpośrednio od ubezpieczyciela sprawcy.
Rzecznik Finansowy wskazuje, że OC firmy może obejmować zarówno odpowiedzialność deliktową, związaną z wyrządzeniem szkody, jak i kontraktową, wynikającą z niewykonania albo niewłaściwego wykonania umowy. Rzeczywisty zakres zawsze wynika jednak z polisy i OWU.
Nie wystarczy więc samo oświadczenie wykonawcy, że „ma OC”. Trzeba sprawdzić, czy ochrona dotyczy prac remontowych, instalacyjnych i budowlanych rzeczywiście realizowanych w mieszkaniu.
Co sprawdzić w polisie wykonawcy?
Przed podpisaniem umowy warto poprosić o potwierdzenie aktualnej ochrony i zwrócić uwagę na:
- nazwę ubezpieczonej firmy oraz zgodność danych z wykonawcą wskazanym w umowie;
- okres obowiązywania polisy;
- rodzaj działalności objętej ubezpieczeniem;
- odpowiedzialność kontraktową i deliktową;
- ochronę szkód w mieniu powierzonym lub znajdującym się pod kontrolą wykonawcy;
- szkody wyrządzone przez pracowników i podwykonawców;
- szkody powstałe podczas prac wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych i gazowych;
- sumę gwarancyjną oraz podlimit na jedno zdarzenie;
- udział własny i franszyzę;
- wyłączenia dotyczące konkretnych rodzajów robót.
Suma gwarancyjna jest maksymalną kwotą, do której odpowiada ubezpieczyciel. Jeżeli szkoda przekroczy limit, pozostałą część powinien pokryć odpowiedzialny wykonawca z własnych środków.
W niewielkiej łazience zalanie może objąć kilka lokali, windę oraz części wspólne. Bardzo niska suma gwarancyjna może więc nie wystarczyć na pokrycie wszystkich roszczeń.
Czy OC w życiu prywatnym właściciela pomoże?
OC w życiu prywatnym może chronić właściciela mieszkania przed roszczeniami osób trzecich, na przykład sąsiada, którego lokal został zalany.
Ochrona zadziała jednak tylko wtedy, gdy właściciel rzeczywiście ponosi odpowiedzialność za szkodę, a zdarzenie mieści się w warunkach polisy. OC nie powinno automatycznie pokrywać błędu niezależnej firmy remontowej tylko dlatego, że prace odbywały się w mieszkaniu ubezpieczonego.
W OWU warto sprawdzić wyłączenia dotyczące prac budowlanych, przebudowy, szkód wyrządzonych przez przedsiębiorców oraz szkód wynikających z działalności zawodowej.
Ubezpieczyciel może również badać, czy właściciel należycie zabezpieczył lokal, zatrudnił fachowców do prac wymagających kwalifikacji oraz zgłosił administratorowi ingerencję w części wspólne.
Dlaczego pisemna umowa z ekipą jest tak ważna?
Umowa pomaga ustalić, jakie prace zostały powierzone wykonawcy i kto odpowiada za poszczególne etapy. Bez niej trudniej wykazać, czy hydraulik miał wymienić całą instalację, czy jedynie zamontować baterię, oraz czy zabezpieczenie podłóg należało do właściciela, czy do ekipy.
Umowa nie musi być rozbudowana jak dokument dotyczący dużej inwestycji. Powinna jednak jasno określać strony, adres, zakres robót, wynagrodzenie, terminy i sposób odbioru.
Co powinno znaleźć się w umowie remontowej?
Najważniejsze elementy to:
- dokładne dane właściciela i wykonawcy;
- adres oraz zakres pomieszczeń objętych remontem;
- szczegółowy wykaz robót;
- informacja, kto kupuje i odpowiada za materiały;
- termin rozpoczęcia oraz zakończenia prac;
- zasady zatrudniania podwykonawców;
- obowiązek zabezpieczenia mieszkania i części wspólnych;
- odpowiedzialność za szkody powstałe przy wykonywaniu robót;
- obowiązek posiadania aktualnego OC;
- sposób zgłaszania usterek i szkód;
- harmonogram płatności;
- zasady odbioru oraz sporządzenia protokołu.
Warto dołączyć kosztorys, projekt albo zestawienie materiałów. Ustalenia dokonywane podczas remontu najlepiej potwierdzać wiadomością e-mail lub w innej formie pozwalającej później odtworzyć ich treść.
Samo wskazanie, że wykonawca posiada polisę, nie powinno oznaczać rezygnacji z jego odpowiedzialności. Ubezpieczenie jest źródłem finansowania uzasadnionego roszczenia, ale nie zastępuje samej podstawy odpowiedzialności.
Zdjęcia przed rozpoczęciem prac
Dokumentacja zdjęciowa przed remontem pozwala ustalić stan podłóg, drzwi, okien, wyposażenia i części wspólnych. Jest szczególnie ważna, gdy w mieszkaniu pozostają kosztowne elementy, które nie będą wymieniane.
Zdjęcia warto wykonać również na klatce schodowej i w windzie, najlepiej w obecności przedstawiciela ekipy. Dzięki temu po zakończeniu remontu łatwiej ustalić, czy nowe zarysowanie powstało podczas transportu materiałów.
Jeżeli prace obejmują instalacje, pomocne mogą być zdjęcia przewodów i rur wykonane przed ich zakryciem. Ułatwią późniejsze znalezienie przyczyny wycieku lub zwarcia.
Co zrobić bezpośrednio po powstaniu szkody?
Pierwszym celem powinno być zapewnienie bezpieczeństwa oraz ograniczenie dalszych strat. Właściciel nie powinien czekać na przyjazd rzeczoznawcy, jeżeli woda nadal wypływa, występuje ryzyko zwarcia albo uszkodzenie zagraża mieszkańcom.
Po zauważeniu szkody należy:
- przerwać prace i odłączyć urządzenie, które mogło spowodować zdarzenie;
- w razie potrzeby zakręcić wodę, odłączyć prąd albo wezwać odpowiednie służby;
- powiadomić wykonawcę i zarządcę budynku;
- wykonać zdjęcia oraz nagrania miejsca i źródła szkody;
- sporządzić krótki protokół z datą, godziną i opisem zdarzenia;
- zebrać dane świadków oraz osób wykonujących prace;
- poprosić wykonawcę o numer polisy OC i dane ubezpieczyciela;
- zgłosić szkodę do własnego ubezpieczyciela, jeżeli może być objęta polisą mieszkaniową;
- zachować uszkodzone elementy oraz rachunki za działania zabezpieczające;
- nie rozpoczynać pełnej naprawy przed udokumentowaniem przyczyny.
- Kodeks cywilny nakłada na ubezpieczonego obowiązek wykorzystania dostępnych środków w celu ratowania mienia oraz zapobiegania zwiększeniu szkody. Ubezpieczyciel powinien zwrócić uzasadnione koszty takich działań w granicach sumy ubezpieczenia, nawet jeżeli podjęte środki ostatecznie okażą się nieskuteczne.
Rzecznik Finansowy wskazuje również, że w postępowaniu dotyczącym OC firmy ważne są zdjęcia, nagrania, oświadczenia świadków, protokoły i rachunki potwierdzające koszty naprawy.
Czy trzeba czekać z naprawą na oględziny?
Nie należy opóźniać czynności koniecznych do zatrzymania wycieku, zabezpieczenia instalacji albo ochrony mieszkania przed dalszym zniszczeniem.
Przed usunięciem skutków trzeba jednak wykonać możliwie dokładną dokumentację. Warto sfotografować źródło zdarzenia, zniszczone przedmioty oraz szerszy widok całego pomieszczenia.
Jeżeli uszkodzony element musi zostać natychmiast wymieniony, dobrze jest zachować go do czasu oględzin albo uzgodnić sposób postępowania z ubezpieczycielem. Rzecznik Finansowy podkreśla, że likwidowanie skutków szkody nie wymaga bezczynnego oczekiwania na rzeczoznawcę, pod warunkiem właściwego udokumentowania strat.
Co, jeśli wykonawca nie przyznaje się do błędu?
Firma może twierdzić, że szkoda wynikała z wcześniejszej wady instalacji, niewłaściwych materiałów albo niezgodnych z projektem poleceń właściciela.
W takim przypadku należy unikać dokonywania zmian, które uniemożliwią ustalenie przyczyny. Przy większej szkodzie może być potrzebna opinia niezależnego rzeczoznawcy, hydraulika, elektryka lub specjalisty budowlanego.
Roszczenie najlepiej przedstawić wykonawcy na piśmie, opisując zdarzenie, jego przyczynę, zakres zniszczeń i oczekiwany sposób naprawienia szkody. Można załączyć kosztorys, zdjęcia i dokumenty potwierdzające poniesione wydatki.
Jeżeli wykonawca jest przedsiębiorcą, konsument może skorzystać również z pomocy miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów oraz Inspekcji Handlowej. UOKiK wskazuje te instytucje jako miejsca udzielające wsparcia w sporach dotyczących towarów i usług.
Czy odbiór remontu zamyka możliwość zgłoszenia szkody?
Protokół odbioru jest ważnym dowodem, ale nie oznacza automatycznie, że właściciel traci możliwość zgłoszenia problemów ujawnionych później.
Część wad można zauważyć dopiero po pewnym czasie. Nieszczelne podłączenie może powodować powolny wyciek, wadliwa instalacja elektryczna zaczynać się przegrzewać, a źle wykonana hydroizolacja ujawnić się dopiero po regularnym korzystaniu z łazienki.
Po stwierdzeniu problemu należy możliwie szybko poinformować wykonawcę, wykonać dokumentację i ograniczyć dalszą szkodę. Dokładna podstawa oraz terminy dochodzenia roszczeń zależą od rodzaju zawartej umowy, treści kontraktu i charakteru wady.
Przy sporze dotyczącym znacznej wartości lub szkody obejmującej kilka lokali wskazana może być indywidualna konsultacja prawna.